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Mietendeckel – Fragen und Antworten

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Für Mietende gilt: Nehmen Sie zunächst Kontakt mit Ihrer/Ihrem Vermietenden auf, teilen Sie ihr oder ihm z.B. das Ergebnis Ihrer eigenen Berechnung mit und bitten sie oder ihn um Stellungnahme bzw. Absenkung der Miete. Sollte es dabei zu Unstimmigkeiten oder Problemen kommen und wenn Sie eine verbindliche Feststellung Ihrer Miete nach § 5 MietenWoG Bln erhalten wollen, zeigen Sie dies bitte bei der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen an.

Den entsprechenden Online-Antrag zur Feststellung und Durchsetzung der zulässigen Miethöhe und Kontaktmöglichkeiten finden Sie hier.

Bitte beachten Sie, dass Ihnen keine Ansprüche verloren gehen, wenn Sie sich nach dem 23.11.2020 melden. Sie können also erst abwarten, was Ihr Vermietender zu Ihrem Anliegen sagt, die Absenkung wird immer ab dem 23.11.2020 berechnet.

Für Vermietende gilt: Senken Sie mit Wirkung ab dem 23.11.2020 die Miete ab, denn Ihnen stehen als Vermietender/als Vermietende alle Informationen zur Verfügung, die notwendig sind, um die entsprechende Berechnung richtig durchzuführen. Bitte denken Sie daran, dass das Fordern oder Entgegennehmen einer höheren als nach den Vorschriften des MietenWoG Bln zulässigen Miete gemäß § 11 Absatz 1 Nummer 4 MietenWoG Bln bußgeldbewehrt ist. Die Miete ist ab dem 23.11.2020 abzusenken, daher ist es in Ihrem Interesse, mit Ihrer/Ihrem Mietenden so in Kontakt zu kommen, dass sie oder er weiß, wieviel sie oder er ab wann zu zahlen hat. Die Novembermiete 2020 ist (wie es in den meisten Mietverträgen gilt) im Voraus, also vor dem 23.11.2020, gezahlt worden. Bitte ermitteln Sie (vergleichbar wie bei einer Mietminderung) die entsprechenden Beträge der Absenkung für den 23.11. bis 30.11.2020 und verrechnen die Differenz beispielsweise mit der Dezembermiete oder lassen sie dem Mietenden direkt zukommen.

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Nein, es gibt Ausnahmen:

  • Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen),
  • mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung,
  • Trägerwohnungen,
  • Wohnungen in Wohnheimen,
  • Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden oder die aus ehemals dauerhaft unbewohnbaren und unbewohnten Wohnraum, mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand, für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden.
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Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser), allerdings inklusive aller Zuschläge.

Nach § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln zählen unter anderem Zuschläge für Möblierungen und Teilgewerbeflächen, die bei faktischer Betrachtung in die Wohnnutzung eingebunden sind, für die Nettokaltmiete und somit für die Mietobergrenzen mit. Nach § 1 MietenWoG Bln werden die Mieten für möblierte Wohnungen damit genauso begrenzt wie die Mieten unmöblierter Wohnungen. Dies gilt natürlich nicht, wenn die möblierte Wohnung Wohnraum ist, der nach § 1 MietenWoG nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes fällt.

Als Möblierungszuschlag gilt auch ein mit einem Drittanbieter vereinbartes Entgelt für die Vermietung von Möbeln, wenn die Möbelvermietung rechtlich oder faktisch mit der Vermietung des Wohnraums verknüpft ist.

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Wer am Stichtag 18.06.2019 in einer Wohnung wohnte und seit dem 23.02.2020 (Tag des Inkrafttretens des Gesetzes) immer noch in dieser Wohnung wohnt, dessen Miete wird auf dem Stand des 18.06.2019 eingefroren.

Wenn zwischen dem Stichtag und dem 23.02.2020 ein Wechsel der Mietenden stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.

Es ist in beiden Fällen per Gesetz verboten, eine höhere Miete zu nehmen.

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Entscheidend für die Wirksamkeit ist die Zustimmung des/der Mietenden. Wenn Sie Ihre Zustimmung vor dem 18.06.2019 erteilt haben, gilt in jedem Fall diese höhere vereinbarte Miete. Dabei ist es unerheblich, ob diese sofort wirksam wurde (z.B. zum 1. des Folgemonats) oder erst im Laufe des Jahres zu einem vorher vereinbarten Datum.

Diese Miete wird nun für fünf Jahre eingefroren und kann ggf. seit dem 23.11.2020 gesenkt werden, wenn sie mehr als 20% über die Mietobergrenze liegen sollte.

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Ja, auch für Staffel- oder Indexmieten gilt, dass die Miete auf dem Stand des 18.06.2019 eingefroren wird.

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Wenn Wohnraum nach dem 23.02.2020 wiedervermietet wurde, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete allerdings oberhalb der für die Wohnung maßgeblichen Mietobergrenze (Mietentabelle), darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Bei der Mietobergrenze ist gegebenenfalls der Zuschlag für moderne Ausstattung und Modernisierung zu berücksichtigen.

Bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5,02 €/m² war, darf die Miete bei der Wiedervermietung um max. 1 € auf bis zu 5,02 €/m² erhöht werden, wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist.

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens zwei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).
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Die Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung bei einer Wiedervermietung sein darf. Die Obergrenze kann sich bei einer Modernisierung maximal um 1 Euro/m² erhöhen (siehe Modernisierung). Bei Senkung überhöhter Mieten in bestehenden Mietverhältnissen sind die wohnlageabhängigen Ab- bzw. Zuschläge und ein pauschaler Aufschlag von 20 % zu berücksichtigen.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos erreichbarer Aufzug,
  • Einbauküche,
  • hochwertige Sanitärausstattung,
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).
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Wohnung im Mehrfamilienhaus:

Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung
= Mietobergrenze

Wohnung im 1-/2‑Familienhaus:
Tabellenwert gemäß Baualter + 10 % Zulage + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung
+ ggf. Modernisierung = Mietobergrenze

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Das Gesetz legt fest, dass eine überhöhte Miete verboten ist. Dieses Verbot gilt seit dem 23.11.2020.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht die Einhaltung des Verbotes, d.h. sie kann von Amts wegen bei Kenntnis eines Vergehens dagegen vorgehen.

Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 % über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Eine höhere Miete als diese ist verboten.

Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist bei der Berechnung der Mietobergrenze ein Abschlag beim maßgeblichen Mietpreis in der Mietentabelle von 0,28 € zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 0,09 € abgezogen und für Wohnungen in guter Wohnlage ist ein Zuschlag von 0,74 € zu berücksichtigen.

Die Wohnlage ergibt sich aus der Verordnung zur Festsetzung der Wohnlagenzuordnung nach dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (siehe Wohnlagenzuordnungsverordnung von 23.11.2020).

Grundsätzlich ist es so, dass die Rechtsfolge des § 5 MietenWoG Bln, nämlich das Absenken überhöhter Mieten, automatisch am 23.11.2020 eingetreten ist.

Soweit Mietende die Novembermiete im Voraus gezahlt haben, wie in den meisten Mietverträgen üblich, kann sich die Rechtsfolge also erst nach der Mietzahlung einstellen. In diesem Fall können mehrere Vorgehensweisen zulässig sein, z.B. als Vermietender die Überzahlung der Novembermiete mit der Dezembermiete zu verrechnen. Selbstverständlich steht es Vermietenden frei, bereits die Novembermiete anteilig neu zu berechnen und den Mietenden vor der Zahlung die korrekte Höhe mitzuteilen.

In jedem Fall gilt: Mietende sollten den Differenzbetrag vorsorglich zurücklegen.

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Bitte beachten Sie, dass Aufrundungen in Endergebnissen weder für den zehnprozentigen (s. Punkt 12) noch den zwanzigprozentigen Zuschlag zulässig sind.

Wohnung im Mehrfamilienhaus:

Tabellenwert gemäß Baualter + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung
+/- Lage = X

X + (20 % von X) = zulässige Miete

Wohnung im 1-/2‑Familienhaus:

Tabellenwert gemäß Baualter + 10 % Zulage + ggf. 1 Euro für moderne Ausstattung + ggf. Modernisierung +/- Lage = X

X + (20 % von X) = zulässige Miete

Beispiele:

Wohnung im Mehrfamilienhaus:
  • Baujahr 1900, mit Sammelheizung und mit Bad
  • 3 Ausstattungsmerkmale: Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Mittlere Wohnlage
  • Keine durchgeführte Modernisierung nach Inkrafttreten des Gesetzes (§ 7 MietenWoG Bln)
Grundlage Ergebnis Herleitung Bemerkung
zulässige Miete nach § 6 MietenWoG Bln (Mietentabelle) 7,45 €/m² = 6,45 €/m² + 1,00 €/m² 1,00 €/m² für Ausstattung; ohne Wohnlage
zulässige Miete unter Berücksichtigung der Wohnlage nach § 5 MietenWoG Bln (Überhöhte Mieten) 7,36 €/m² = 6,45 €/m² + 1,00 €/m² – 0,09 €/m² 1,00 €/m² für Ausstattung; mit Wohnlage
20-Prozent-Grenze 8,832 €/m² = 7,36 €/m² * 1,2

Liegt die Miete für die Wohnung über 8,832 €/m², ist sie überhöht und nach § 5 MietenWoG Bln verboten.

Wohnung im Einfamilienhaus:
  • Baujahr 1955, mit Sammelheizung und mit Bad
  • 2 Ausstattungsmerkmale: Hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Gute Wohnlage
  • Durchgeführte Modernisierung nach Inkrafttreten des Gesetzes (§ 7 MietenWoG Bln): Heizungsanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung.
Grundlage Ergebnis Herleitung Bemerkung
zulässige Miete nach §§ 6 und 7 MietenWoG Bln (Mietentabelle und Miete nach Modernisierung) 7,66 €/m² = 6,08 €/m² + 10 % + 1,00 €/m² 10-%-Zuschlag für Ein- bis Zwei-Familienhaus;
1,00 €/m² für Modernisierung;
ohne Wohnlage
zulässige Miete unter Berücksichtigung der Wohnlage nach § 5 MietenWoG Bln (Überhöhte Mieten) 8,428 €/m² = 6,08 €/m² + 10 % + 1,00 €/m² + 0,74 €/m² 10-%-Zuschlag für Ein- bis Zwei-Familienhaus;
1,00 €/m² für Modernisierung;
mit Wohnlage
20-Prozent-Grenze 10,1136 €/m² = 8,428 €/m² * 1,2

Liegt die Miete für die Wohnung über 10,1136 €/m², ist sie überhöht und nach § 5 MietenWoG Bln verboten.

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Auch für sie gilt das Gesetz. Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von 10 %, bevor ggf. Zu-/oder Abschläge hinzukommen (siehe Beispielrechnung unter »Wie wird eine überhöhte Miete berechnet?«).

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Bestimmte Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn sich hierdurch die Miete nicht um mehr als 1,00 € pro Quadratmeter erhöht. Dies gilt auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes.

Vermietende müssen die erhöhte Miete bei der Investitionsbank Berlin anzeigen. Sie können eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen per Formular anzeigen.

Welche Modernisierungen sind erlaubt?

Modernisierungsmaßnahmen:
  1. zu der Vermietende aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind,
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
  6. zum Aufzugsanbau oder
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.
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Die Investitionsbank Berlin kann zur Vermeidung einer unbilligen Härte auf Antrag der Vermietenden eine höhere zulässige Miete genehmigen. Sie können den Härtefallantrag per Formular anzeigen.

Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermietenden oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.

Eine Härtefallregelung kommt nur in Betracht, wenn die Ursache eines Härtefalls im MietenWoG liegt. Ein Härtefall ist auch nur möglich, wenn sein Eintritt nicht im Verantwortungsbereich der Vermietenden liegt. Dies ist zum Beispiel der Fall bei Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

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Vermietende hatten den Mietenden bis zum 23.04.2020 (zwei Monate nach Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23.02.2020) und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die Höhe der Stichtagsmiete am 18.06.2019 haben die Vermietenden den Mietenden auf Verlangen mitzuteilen. Vor Vertragsabschluss müssen Vermietende den zukünftigen Mietenden beides unaufgefordert mitteilen.

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Bei Verstößen gegen den Mietendeckel kann eine Geldbuße von bis zu 500.000 € verhängt werden.

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Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.

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Maßgebend für das »Einfrieren“ der Miete ist der Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 bzw. die Miete, die bei einem Einzug nach dem 18.06.2019 vereinbart wurde. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels am 23.02.2020 ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als diese zu fordern.

Das Gesetz sieht vor, dass eine Mieterhöhung trotz einer Zustimmung durch den/die Mietende(n) mit Inkrafttreten des Gesetzes aufgrund der Wirkung zum Stichtag 18.06.2019 unwirksam wird. Der/die Vermietende kann seit dem 23.02.2020 nur die alte Miethöhe vom 18.06.2019 verlangen. Erst ab dem 01.01.2022 könnte der/die Vermietende in eine Erhöhung um den Inflationsausgleich, max. jedoch 1,3 %, vornehmen.

Wenden Sie sich bei einem Verstoß an das bezirkliche Wohnungsamt (die Kontaktdaten finden Sie unter »Weiterführende Informationen«) oder an eine bezirkliche Mieterberatung, um das weiteren Vorgehen abzuklären.

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Die zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Mietrecht werden durch den Mietendeckel nicht außer Kraft gesetzt. Mieterhöhungsspielräume im Rahmen des Mietendeckels, z.B. bei sehr preiswerten Wohnungen mit moderner Ausstattung, stehen daher unter dem Vorbehalt der Umsetzbarkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Auch der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er insbesondere auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014.

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Derzeit wird das MietenWoG Bln beim Bundesverfassungsgericht geprüft. Das Ergebnis ist offen, eine Entscheidung wird im zweiten Quartal 2021 erwartet. Solange in der Hauptsache nicht entschieden ist, gilt das MietenWoG Bln und man kann sich nicht darauf berufen, dass es noch beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist. Mehrere Verfahren auf einstweiligen Rechtsschutz wurden bereits abschlägig beschieden.

Grundsätzlich gilt: Sollte das MietenWoG Bln insgesamt oder teilweise für nichtig erklärt werden, ist wieder die ggf. höhere, gemäß den Regelungen des BGB zulässige Vertragsmiete zu entrichten. Und soweit die Nichtigkeitserklärung bzw. Außervollzugssetzung für die Vergangenheit erfolgt, ist die Differenz zwischen Mietendeckelmiete und Vertragsmiete für die gesamte Vertragslaufzeit nachzuzahlen.

Es wird den Mietenden daher empfohlen, den Differenzbetrag vorsorglich zurückzulegen, falls sie eine nach dem MietenWoG Bln zulässige Miete zahlen, die niedriger als die vertraglich vereinbarte ist.

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По состоянию на: 08.04.2021

Dieses FAQ wird künftig erweitert.